在得知武汉及长株潭城市群获批“两型社会”综合配套改革试验区的消息后，很早便设立武汉分公司、但迟迟未拿地的阳光100置业集团副总裁范小冲对本报记者说：“武汉终于找准了自己的定位。‘两型社会’将推动武汉逐步实现中部崛起。”

    在范小冲看来，武汉一直是一座很好的城市，历史上便曾呈现过“大武汉”的繁荣气象。而如今“两型社会”概念的提出，更让他认为“这是一个积极的信号”。

    毫无疑问，在过去10年，可以清晰地看到，以深圳特区和上海浦东新区为首的先期改革试点城市，目前均已成为中国地产利润最丰厚的开发区域；而未来10年，以天津滨海新区、成渝城乡统筹综合配套改革试验区和武汉、长株潭“两型社会”试验区为代表的“综改区”城市，其投资回报前景则更为时下的地产商们所看好，堪称中国房地产开发潜力最大的区域。

    地产大鳄的“综改区盛宴”

    对于任何一个有战略眼光、有长远发展目标的地产企业而言，谁都不愿意错过这场“综改区盛宴”。

    2006年8月，在考察天津滨海新区时，王石曾在媒体面前坦言，当年在上海浦东开发早期自己错失良机，“现在绝不能再犯同样的错误。”在这番表态的稍早些时候，万科、泰达、万通地产三方就滨海新区战略进行了合作签约，以万科为大股东，三巨头共同出资组建团队，联手开发位于滨海新区泰达时尚广场东北区的25万平方米高尚住宅项目。同时，泰达时尚广场1.5平方公里的商业项目也开始启动。

    若将万科的这次果敢拿地行动与其两年前确立的战略大背景联系起来，则更显意味深长。早在2004年20周年庆典时，万科就曾放言“10年后要做销售收入达到1000亿元的公司”。话音刚落，万科便以18亿元的价格受让南都在江浙的项目权益。此举不但创下当时国内地产界最大金额的并购案，还为万科新增项目储备219万平方米，成功地突破了其在长三角区域拿地的瓶颈。

    万科为什么执意要重拳出击长三角？据一位业内人士分析，万科2004年的利润增长很大一部分来自于长三角区域。从万科的业绩单上可以看到，长三角区域的盈利比重已经占到37.4%，接近其大本营珠三角区域39.5%的贡献。而从万科的战略重心上也可以看出，在肯定珠三角的贡献的同时，万科也认为，长三角是中国最大的城市经济圈和最大的商品住宅市场，将在这一区域构筑城市链布局。

    始终占据中国改革开放的最前沿，力争不错过每一场“综改区盛宴”，万科以实际行动昭示了其扩张策略和拿地原则。

    实际上，对于大多数嗅觉灵敏的地产商而言，类似“综改区”这样的政治利好，始终是指引他们攻城略地的一发“信号弹”。这也就不难理解，为什么几乎国家每批复一个综改区，便会相应地上演一场土地争夺的盛宴。甚至会引发长期高烧不退的“圈地热”。

    以天津滨海新区为例。2006年6月6日，国务院全文发布《国务院推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》，正式宣布天津滨海新区成为全国综合配套改革试验区，是继深圳经济特区、浦东新区之后，又一带动区域发展的新的经济增长极。

    此消息一出，资本市场闻风而动，各路地产大鳄纷纷行动。招商地产、金地、富力、阳光100等国内一线公司，以及和记黄埔、新世界中国、韩国汉拿公司等知名港资、外资开发商都瞄上了滨海新区。

    而在早些时候，合生创展更是大手笔启动了超大规模的京津新城项目，堪称国内最大的地产项目，仅周边配套投资，就高达68亿元。

    在一位业内人士看来，综改区城市之所以能构成这种“明星聚集效应”，是因为“开发商在这里总能找到足够炒作的题材，和足够遐想的空间”。

    土地交易密集区

    纵观纳入全国房地产观测范围的70个大中型城市，近年来土地交易最为活跃的城市中，综改区城市排名呈总体靠前趋势。

    2006年的天津滨海区土地市场，堪称中国北方城市中土地交易最为活跃的区域。研究机构的统计数据显示，自2005年年底以来，仅塘沽区就通过招拍挂等各种形式共推出土地40余幅，总面积超过300余万平方米，供地规模之大，几乎超过天津其他地区总和。

    交易活跃伴随的必然结果，便是土地增值迅速。以重庆为例，据民间机构报告显示，重庆土地市场的火爆局面，是在试验区消息公布之后形成的。在此之前的2003年到2006年，出让的土地价格都在1200元/平方米之内，房屋的楼面价格都在500元/平方米以内。但从2007年夏天开始，重庆土地价格一路飙升，最近拍卖的土地地价几乎都在8000元/平方米以上，上涨的最低幅度也超过了700%。

    中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在解释这种现象时表示，综改区城市一般来说均为国家战略所确定的重点开发区域，短期内投资强度较大，对新增建设用地的需求量也较大。因而这些城市在解决城市建设用地的问题上，往往比其他城市拥有更为广阔的空间和更为灵活的制度。

    以重庆为例。重庆在获批城乡综合统筹配套改革试验区后，相关政府官员在各种场合反复提及“一小时经济圈”的概念。这个旨在解决城乡统筹、消除城乡二元论的规划概念明确提出：城镇规划建设用地为5100平方公里，都市区仅占800多平方公里，4000多平方公里近郊区县土地将成为未来落实规划的重中之重。这等于是给城市化、房地产开发预留了足够的空间。

    值得预期的“周期性前景”

    一个较为通顺的逻辑关系是，土地增值迅速，房价必然上涨空间大，开发商的投资回报率也必然高。现实情况的确如此吗？

    早在2003年便高调进入武汉房地产市场的金地集团，目前已在该城市拥有4块土地。金地集团总裁张华纲告诉记者，从目前项目的总体操作情况来看，进展不错。但对于集团每年上百亿元的销售业绩来说，来自武汉的贡献仅为1亿~1.5亿元。张解释说，大部分项目处在运转周期，回报要今后一段时间内才会见分晓。

    对于武汉获批“两型社会”综改区是否会进一步拉动房地产业的增长，张华纲认为，“两型社会”是对科学发展观的深化和落实，“是一个利好”。“但关键还是要看内涵，看其在具体执行过程中，能否有效地促进城市综合竞争力的增长。”从这一层面来说，政府需要有务实精神。

    中体奥林匹克花园集团的参股项目——武汉美联奥林匹克花园总经理卞涛也表示，“两型社会”是一个合理的方向，对于促进武汉及中部城市群经济的活跃度、推动中部赶超东南沿海城市，将发挥积极的作用。“但短期内，还不能以定量的方式反映出到底对房地产业推动有多大。”

    纵观上海、天津等几个综改区城市的发展路数，卞涛认为，在两到三年后再谈论武汉的房地产投资回报，应该是一个比较恰当的时间段。

    毫无疑问，近两年所设立的综改区（成渝、武汉、长株潭），比之此前的综改区（上海浦东、天津滨海）相对后进。换一种说法，就是新的综改区都具备“后发优势”。因此，在牛凤瑞等专家看来，我们不能以急功近利的眼光看待综改区房地产的现状，但未来所预留的空间和机遇值得期待。“综改区城市大都是区域的中心和龙头，发挥着巨大的辐射带动作用，对人口、物流和资金的聚集作用十分明显，而且综改区拥有制度创新优势，发展速度、城市化进程都明显要快，这给未来的房地产消费预留了伏笔。”

私募尚存变数 孙宏斌疾驰上市路

王晓伟

    虽然淡出江湖已久并刻意选择低调，但曾经叱咤风云的地产传奇人物孙宏斌的一举一动依然是媒体和业内人士追逐的焦点之一。

    “融创集团要去香港上市，孙宏斌要杀回来了。”12月20日，天津一位知情人士告诉记者。

    几乎与此同时，香港本埠的《香港经济日报》已经在第一时间报道，孙宏斌正在着手准备旗下融创集团赴港上市事宜，集资额在三四亿美元(约23.4亿~31.2亿港元)。

    融创上市承载了孙宏斌本人追求梦想的深远意义，但这一次，他选择了低调中潜行。在本报记者多次联系孙宏斌及融创高管时，沉默成为共同的回应。

    此前，融创集团总裁李绍忠在接受本报记者采访时曾表示，融创战略目标清晰，三年之内一定要上市。

    但记者日前从另外渠道获悉，由于受“限外”政策影响，融创与雷曼兄弟的合作尚存变数。

    赴港上市

    这已经是孙宏斌第二次为旗下公司赴港上市而奔波忙碌。

    2004年宏观调控不期而至，资金的压力让孙宏斌有了通过赴港上市融资改善资本结构的想法，顺驰也一度触摸到了港交所的大门。

    2004年8月26日，顺驰通过香港联交所上市聆讯，这意味着剩下的工作只要一个合适的时机和价格。

    不过，过低的市盈率，最终让孙宏斌的第一次上市计划流产。此后，顺驰因资金问题被路劲基建收购。

    如今，顺驰易帜后拟上市的融创成为“孙宏斌梦想”新的载体。

    成立于2003年的融创，已经在天津、重庆及北京等5个城市开发9个项目。据了解，融创现有土地储备400多万平方米，去年销售额达40亿元人民币。

    与第一次顺驰的上市一样，现在的宏观形势也是很不乐观，政策冷风频吹，房地产商面临资金的考验。

    “像融创这样的土地储备，在香港上市的竞争力还不大。”据国信证券一位分析人士指出，现在对房地产的调控是风雨欲来，相信很多开发商会挤破脑袋到资本市场找钱，在内地上市基本没戏的情况下，港交所的吸引力被放大。

    据本报了解，正在积极备战明年赴港上市的房地产企业不乏恒大地产、星河湾、方圆地产、卓越地产、龙湖地产等一干品牌企业，此外，广州还有一个房地产企业已经获得摩根士丹利等外资投行的投资，上市也是如箭在弦。

    “反过来，融创一直致力于既有项目的开发，在土地市场上无所作为，现在能否上市还很难说。”一位顺驰地产的前任高管告诉记者。

    私募变局

    此次融创得以加速冲刺上市，很重要的一点是，融创得到了美国知名基金雷曼兄弟的“拔刀相助”。

    在一周前的住交会上，一位外资基金人士告诉记者，融创集团已与美国雷曼兄弟（Lehman Brothers）达成股权私募融资协议，融资额2亿美元。

    而据国内一家财经媒体援引知情人士指出，在出让顺驰之后，孙宏斌四处奔走，为融创寻找得力外援，以求东山再起。

    其间与雷曼兄弟更是多次“亲密接触”。据称，孙可能要为此让出高达35％的融创股权，同时借雷曼兄弟之力明年实现境外上市。

    记者联系了雷曼兄弟北京代表处首席代表周晓，不过，他在电话中表示，“主要是香港方面在管，并不了解相关细节。”

    分析人士指出，雷曼兄弟入股融创集团就是一种投行通过IPO双重获利的传统方式，即先进行上市前持股，再辅导上市，再寻机退出。

    此前类似企业的上市通道为：和外资基金达成股权私募协议，从外资手中拿钱，然后将融资所得投入新增土地储备，进而推动企业顺利上市。

    不过一位外资房地产基金高管告诉记者：“很多外资基金应该不会看好这样的公司，它的运作能力可能距离上市还有差距。”该人士此前曾对融创集团进行过考量，并最终选择放弃。

    而记者从知情人士处获悉另一消息更为震惊：雷曼兄弟的投资资金现在还没有到位，由于限外政策的影响，现在雷曼兄弟的资金进入可能会存在变数。

    “完全有可能，对于雷曼兄弟这样以股权转让金形式进来的外资，商务部拥有审批自由的权限。”颇为感同身受的上述外资房地产基金高管表示，如果商务部加紧审查，拖延两三个月，等着资金下锅的企业根本等不了。