一、    旅游房地产开发项目的十大要素分析

    旅游房地产项目的开发不是在想像中完成，它必须具有以下的十大基本要素。

1、 概念基础条件——旅游特征的自然环境

    借助旅游开发地产，一定要先有一个景点或景区，而这个景点或景区一定是与生态、休闲等要素相关。并且这个景点或景区本身旅游价值，甚至是旅游品牌。这是空间特性与产业性质在定位上的特质，是必要条件。

2、 基础设施——便利的交通与地理位置

    旅游地产的前提是旅游资源，只有便利的交通才能有发达的旅游。开发旅游地产项目，必定要使项目具有便利的交通条件和良好的地理位置，即具有可入性。www.3722.cn中国最大的资料库下载

3、 专业条件——符合旅游度假的设计方案

    开发旅游地产项目，在前期阶段必定要有符合旅游度假的项目设计方案，只有方案先上，才能征地着手项目的开发。

4、 资源条件——完善的配套服务与设施

    旅游房地产项目的功能组合极其丰富，配套齐全，因此其子项目往往众多，从而做到相互支撑、降低风险的目的。但一般说来，都是由旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目四大部分组成。

5、 法律条件——合法的产权手续与时权保证

    合法的产权手续与时权保证是产权性酒店项目开发的必要条件。

6、 管理条件——专业的物业管理与酒店管理

    前期的开发固然重要，但保证旅游地产项目得以经营的最重要因素是有专业的物业管理或酒店管理，引入先进的管理理念，提供适宜于项目定位的项目服务。

7、财务支撑条件——健全的财务制度与监督管理体系 

8、营销条件——专业的营销推广系统

9、资金条件——丰富的开发经验与开发实力

10、网络条件——健全、便捷的交换网络

二、    旅游房地产成功开发的10大宝典

宝典一：准确定位

    旅游房地产要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色，避免同一地区在产业与项目结构上的雷同，努力发挥旅游性这一自身的独特优势，将土地、人口、农副特产、民俗、文化、人文、环境等因素，围绕所扮角色与功能目标，整合到开发项目中去，培植独特的优势。

宝典二：统筹规划

    规划是建设的龙头，是旅游的蓝图，所有项目必须在一定旅游大区域内统筹规划，打破行政区划的樊篱，合理布局，均衡布点，既着眼当前，又立足长远，将旅游房地产的开发效益与景区生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游资源、打造拳头品牌相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。

宝典三：发掘提升

    在角色定位的前提下，围绕开发项目的角色与目标，开展经济商业文化运作，过度商业化，将失去文化的内涵与引力，降低项目的品位；纯文化或过分强调文化性，没有商业化的市场运作，资金的投入，将难有足够经济回报。只有努力挖掘自身的优势内涵，利用恰当的商业措施与文化联姻，用市场的方式运作才能获得经济效益的最大化。

宝典四：项目创新

    创新也是旅游房地产发展的灵魂。美国迪斯尼乐园自开业以来之所以经久不衰，根本原因是每周都有一个新娱乐项目推出。作为供人们游玩休闲为主要功能的旅游房地产，项目的不断翻新以及设计上留有充分的变通和发展余地，需要通过创新的方式去实现，始终以新颖引人的姿态与魅力去赢得游人的青睐。

宝典五：注重创意

    房地产的创意与策划，好比学生作文的中心思想的提炼和表现。项目的规模与功能，建筑的色彩与体量，布局的尺度与收放，氛围的营构与把握，都应在创意、策划中很好地确定，最终通过新颖朴实的外观、功能完善的内构、配套齐备的设施、自然谐调的韵味，塑造项目的特色和魅力。

宝典六：精心设计

    旅游房地产开发项目应力戒贪大求全或零星开发，努力在“宜人怡人”和“满足需要”上下功夫，是否体现“以人为本”是衡量项目质量的标志，功能完善、设施齐全、规模恰当、层高适宜、空间适度、安全便捷、观感舒服是每个项目都应运用和体现的设计原则，尤其是对普通百姓和弱势人群的方便与关爱。诸如扶手高度、地面防滑等具体的细部都应在设计中体现出来。

宝典七：强调文化

    没有文化或蕴含肤浅的房地产项目，很难在旅游业大潮中立足并站稳脚跟，文化性主要通过项目的创意、服务的功能、承载的内容、使用的材料、施工的工艺、历史的传承以及建筑的形体语言等环境与意蕴来展现，在直接使用和间接观感中反映其格调与品位，在社会的逐步认同中增强其魅力。

    由于本身的高端产品特性，决定了旅游房地产项目的建设一定要走“精品化”道路，着力强调项目的个性、品质和创新，并从一开始就全面导入ISO9000和ISO14000体系。它不但要与当地的区域历史地理文脉密切融合与沟通，更要使其得到全新的定位、延续和提炼。

宝典八：先做旅游，后做房产

    项目建设强调高起点、大手笔、跨越式，最好是聘请实力雄厚、资质一流的国际知名景观设计公司进行精心设计和规划，做到规划一步到位，实施分步进行。

    综合型的旅游地产项目一般来说原则上是：先做旅游，后做房地产。

    因此首期的项目中应包括主要的旅游项目，以人气带动区域价值提升（旅游项目的建设与经营要不求盈利，只求精品），并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。

    但由于项目规模巨大，开发周期长，资金压力大，为此，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，要短线开发与长线开发结合。因此也要适当包括一部分房地产，以增加现金流，缓解资金压力。也可先将部分土地作价入股与其他公司成立新的房产项目公司，以尽快变现，从而降低投资风险。

宝典九、高度重视公关工作

    旅游地产项目需要要建立和充分用好省市与本地领导的公关资源，这是项目顺利推进的关键因素之一（在投资环境还不完善、不透明的情况下就更是如此，因为它提供了一条投诉和监督渠道，这是极为重要的稀缺资源）。

    同时，要促使当地政府与开发商方建立起相同的价值取向，使该项目的开发不仅是企业单方的行为，也是政府乐观其成并全力推动的事情（最好是让该项目成为当地的重点项目，主要领导兼任建设领导小组负责人）。

宝典十、整合宣传炒作

    大项目的开发涉及千头万绪，必然会遇到各种阻力和障碍，为此，在项目未启动时就要有统一、整合的宣传炒作安排，要提前制作精美的宣传画册、折页等资料（也便于开展招商和与别的企业合作），要先入为主，与媒体开展密切合作，尽可能使该项目路人皆知。