一、二三线城市的商务物业市场尚处于起步阶段

    中国的商务地产，起步于上世纪90年代，加速于千禧年之后。从2000年至2006年，中国商务地产的投资额从840亿元增加到3269亿元；而销售额也毫不逊色，从2000年的579亿元上升至2006年的3207亿元。在这七年间，投资额与销售额的复合增长率分别为25.40%和33.03%。这样的发展速度，远高于同期GDP增速；与高歌猛进的住宅产业相比，也不遑多让。令人惊诧的是，从2000年至2006年，中国商务地产的整体平均价格从3510元/平方米增加到6895元/平方米，其复合增长率只有9.14%。

    无限的未来，因为朦胧，总是容易让人过度冲动，商务地产的开发商们同样如此。商务地产市场总体仍是供过于求，但供求比正逐步改善。一线城市的高端商务地产较为健康，尤其是上海的写字楼、商业地产；而北京的酒店市场，将受益于奥运的短期刺激；至于北京的高端写字楼市场，因奥运而对相关建设的控制，两年内将保持健康态势。而二三线城市的商务地产则处于一个行业起步期，市场并不完善，关系运作和投机现象较多。开发商的实力有限导致产品同质化较为严重，相应的物业管理水平也与一线城市有较大差距，因此两极分化严重、平均空置率较高、黄金地段出现烂尾楼等情况比比皆是。

二、随着资金的涌入，二三线城市的商务物业市场将产生质的飞跃

    随着房地产开发资金向二三线城市流动，他们带来的不仅仅是资金，还有先进的管理经验、经营理念、生产技术以及成熟的国际合作伙伴，产品的质量及服务的提升势必会对该区域商务地产的投资属性产生重大的影响，并且商务地产的投资收益也将超过普通住宅。我们的判断主要基于以下5个方面：

    从宏观调控层面看，今年以来，央行先后5次上调存款准备金率，2次加息，调控力度之大、决心之大，前所未有。4月2日，建设部等八部委联合发布了《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，表明大规模的、严厉的房地产市场整治行动开始全面展开。6月11日，商务部、国家外汇管理局联合出台了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。这一政策是对去年7月出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的进一步细化和补充，表明中央对于外资投资房地产业的态度趋严，境外个人和机构投资和投机房产的行为得到明显抑制。此外，一些地方城市政府也围绕促进房地产业合理健康发展、改善房地产市场供求结构、抑制房地产价格过快上涨等调控目标出台了不少举措，其中住宅产品是调控的重中之重。一线城市的投资机会成本的增加使得大部分的实力型房地产企业纷纷将目光瞄准二三线城市。

    从房地产市场发展来看，房地产市场发展依靠两要素：生产能力和发展能力，一线城市前者优越，二、三线城市后者优越，但目前对于市场而言，后者最为重要，有的时候差距也是一种财富。二、三线城市的要素获得较为容易，那么它获得了要素就能获得生存发展空间。而房地产商需要扩大规模，扩张领土，实现品牌战略化，势必要将二、三线城市考虑在内。即房地产商的梯度转移也是城市发展需要的战略转移，第一级房产开发(一线城市)已经完成，需要进取下一个堡垒，第二级房产开发热潮已经展开。

    从资本的流动性来看，由于北京、上海等一线城市的房屋价格的持续走高，以及相应信贷政策的调整，抑制投资的意图十分明显。此外，在全球货币市场的流动性过剩及人民币汇率形成机制改革的背景下，在人民币汇率升值预期下，大量国际资本投机人民币，使央行被迫投放大量的基础货币，虽然有限外令的影响，但却阻止不了外资的渗入。并且随着股市获利资金和部分投机资金转入楼市，投机性需求增加。由于在一个持续上涨的房地产市场环境中，普通住宅的投资回报相比商务物业来说利润率要低、回收期要长，因此这一部分资金大多也都瞄准了二三线城市的刚刚起步的商务物业市场。

    从统计数据来看，根据国家统计局今年1-8月房地产开发投资统计快报、70个大中城市房屋销售价格指数和40个重点城市房地产市场交易简报提供的数据分析，房地产市场需求旺盛，供求矛盾比较突出。40个大中城市中, 竣工面积下降的城市有20个（其中，同比下降20%以上的城市有11个），而销售面积上升的城市却有36个。除此之外房价涨幅更是呈逐月加快之势。一些二、三线城市房价涨幅也在加快，8月份北海、乌鲁木齐、蚌埠和常德等城市新建商品住房销售价格同比涨幅均在10%以上，其中，北海近5个月涨幅均在13%以上，8月份达到18.2%。与此同时，长三角地区部分城市房价出现回升势头，其中杭州、宁波新建商品住房销售价格8月份同比分别上涨10.2%和10.5%。

    从经济发展的角度来看，随着我国经济的持续快速增长，部分二三线城市的经济增长速度也已经超过了一线城市。大型跨国企业纷纷开始了他们的全国布局，出于展示企业形象等方面的考虑，高端商务物业无疑是他们的首选，另外本地企业的快速成长以及经营的规范化也是扩大高端商务物业需求的重要基础。由于写字楼等商务物业是城市经济发展的反映，而政府的调控重点主要还是集中在住宅产品中，因此商务物业在房地产市场的比重还会继续增加。

三、如何选择

    对于商务地产而言，写字楼、酒店、商业地产是其主要组成部分。三者既有共性，高度区别于住宅；但也个性突出，三者互有不同。

    地段高于一切。商务地产的发展，对地段的要求要高于住宅。商务地产，特别是高端商务地产的兴起，一般都是集中式、成规模的发展，特别是在核心城市的特定地段，且往往经历了一个从单体项目到中央商务区的发展过程，如今日蔚为壮观的CBD即是从当年的国贸中心发展而来。

    对商务地产的经营者而言，保持整个物业产权的完整性尤为重要。若整个物业的产权较为分散，则很难保持租户定位的一致。在二级市场上，因为商务地产单体项目资金额度很大，买方多为机构投资者。最终需求方选择租赁的比例很高，在80％以上，而购买后自用的比例远低于住宅。

    三者显然都受惠于中国经济的强劲增长，但具体则各有不同。写字楼市场取决于现代的生产性服务业的发展，如金融、法律、咨询等行业；酒店市场取决于旅游业及会议市场的发展；而商业地产则取决于批发零售业及餐饮业的发展。