我国市场经济、商业经营活动的繁荣和发展，商业房地产的投资开发这几年受到房地产行业的普遍关注，在投资收益的驱动下，商业房地产已成为房地产行业投资开发的重要组成部分，如何投资开发好商业房地产不仅成为房地产开发企业的重要课题。也成为了广大投资者聚焦的投资热点。流入房地产行业的资金不断增加，投资渠道逐渐多元化。投资者的可选择余地加大，也使得一些投资者难以做出正确的投资决策。下面以社区商业为例进行分析。

一、社区商铺的相关概念

1、概念：社区型商业房地产形式是一种为区域性居住社区服务的中小型商业房地产，其业态具有综合休闲、娱乐、零售、餐饮等功能的实施复合经营的商业类型，是由具有1—2万平方米规模的低层建筑组成的中小型商业广场或商业街。

2、开发经营模式：社区商业需要重点考虑该物业如何适应商业经营活动，根据其最终为商业经营活动、满足消费、实现商业经营价值目标的特点，需要与市场经营方式、业态形式和功能相适应。与其他形式的房产产品相比，社区型商业房地产着重的是今后的产品运营而不是实现简单的物业产品销售，需要满足长期经营行为而不是短期的价值体现，开发企业需要考虑长期的经济和社会效益，最终实现投资物业增值，得到投资回报。在商业房地产开发产品定位时，必须对商业的区域因素综合考虑，确定所开发商业房地产的经营内容和业态范围，符合该商业房地产的区域市场客户需求以及商业功能，通过商业房地产的开发，营造出一个与周边环境和市场需求、辐射范围相适应的商业氛围。

3、盈利模式：租金回报；物业销售的回报；经营活动收益的回报。

二、投资社区商铺应注意因素

1、周边人口密集度及消费力

    社区商铺经营的对象是以本社区居民为主，商圈半径辐射范围比较小，因此商铺周边的住宅开发规模、人口数量、消费能力，是决定社区商业机会多少的关键性因素，投资社区商铺时一定要考评实际的消费需求。

    不同的社区，其消费档次是不一样的。由于社区居住人口的收入、文化教育、家庭成员结构、自住与出租的比例等不同，社区消费能力和需求有天壤之别。这些可从住宅的售价，户型，周边是否有学校、幼儿园、写字楼等指标来衡量，投资时需特别留意。

2、社区业态分布

    不少社区商业的开发，除主力店外，其它铺位一般都是由业主自行招商，谁的租金高、愿意租就租给谁，容易造成业态分布混乱，不利于后期经营管理。比较合理的做法是，开发商要对业态进行统一定位，这样商业的后续经营才能维持，租金才会有保障。社区商业经营的商业形态主要表现为：便利店、中小型超市、药店、餐饮店、书报亭、干洗店、彩票服务点、花店、家居装饰及少量服装店等；而规模稍大的、比较高级的社区商业业态还有健身设施、美容美发店、银行、咖啡店、酒吧、房屋中介公司等娱乐休闲服务配套设施。

    社区商业经营的业态一般不会超出以上几大类，但也要根据实际消费需求来确定具体的业态，不能餐饮、药店、中介蜂拥而上。社区商业的开发一般都是销售、招商同时进行，或者成功招商后再销售，投资者在投资商铺时要注意业态的分布。同时，若开发商有成立专门的经营管理公司对商场进行管理，那投资回报就更有保障。因为随着消费需求的改变，业态也要随之相应做出调整，而经营管理公司则提供了这方面的保障。

3、主力商家

    社区商业引进主力店会使商圈辐射范围扩大，具有较好的聚客效应。社区商业开发的模式主要有纯街铺和社区商业中心。纯街铺商业规模一般较小，主要是经营一些社区便利服务店，商圈辐射半径小。而社区商业中心商业规模比较大，商业面积基本都是上万平方米，一般都会引进超市、百货等主力商家，或家电、连锁餐饮等次主力店，依托主力店其商圈半径扩大，能给商铺带来旺盛的人流。这些品牌主力店都能扩大商圈辐射半径，提升周边的商铺价值。

4、品牌店与杂牌店

    一般而言连锁品牌店具有品牌效应，顾客对商品的认同度比较高，后续经营能力强，能帮助商圈的形成。同时，品牌店具有旺盛的生命力，经营期限长，承租能力高，一家分店资金周转有困难，可以从另外一家分店调度。引进连锁品牌店对租金的收益有比较充分的保障。而杂牌店的租金承受力相对较差，后续经营能力也相对较低，一旦市场状况不好，立即关门走人，打一枪换一炮，租金的保障度较低。

    品牌店具有普通商品难以比拟的吸引力和服务水平，因此，投资者在投资社区商铺时要先了解项目引进的是不是品牌店。

5、社区商铺的建筑规划设计

    社区商铺的建筑设计要依据业态来量身定做，在单铺面积大小、面宽、进深、层高等设计参数方面要符合社区商业业态经营的要求。如层高尤其是服务型商铺一般不能低于3.5米，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化。再如大面积的铺位不适合经营很多社区商业业态。除了超市、百货、餐饮、美容等业态需要较大经营面积外，更多的社区便利店只需要四五十平方米的商铺面积即可。商铺规划设计不合理，将会影响到租金的回报，铺位面积大，商户经营成本高，导致单位租金难以增长。

6、社区商业的硬件配套设施

    社区商铺的硬件配套也要关注，如餐厅、美容美发、健身、汽车维修等对水、电、暖、天然气、排污、消防等硬件配套都有相关的要求，一旦达不到标准，不但影响租金，还会引发纠纷。如经营餐饮店的商铺，排污、防噪音等硬件配套不符合要求，进驻的商家就得自己另外解决硬件配套问题，增加经营成本，这样降低租金就成了商家进驻的条件。若不加改造就强行经营，油烟、污水、噪声等势必会影响到居民的正常生活，遭到业主的投诉。

7、社区公共配套

    停车场、休闲广场、公交站、邮局、银行等公共配套的完善，将有助于提升社区商铺的价值。如停车位不充足将会影响到餐饮生意，休闲广场、公园配套能给咖啡厅、酒吧等带来生意机会，运动场所、学校能提升体育用品的消费需求等。这势必扩大商圈半径，提升其商铺价值。

8、交通、地段等因素

    那些扼守市政交通要道、公交系统便捷、道路交通便利程度高的社区商铺，能够有效扩大商圈，带来更多的车流、人流，商业机会增加，商铺价值将更高。社区商铺灵活度比较高，业态定位范围较广，商铺价值也比一般的社区商铺要高。

9、了解市政规划，选择成熟地区

    市政规划决定投资者所看重的底商的未来经营整体环境和经营所必须的“人气”。一般来说，市政规划包括周边商圈、住宅小区的建设，市政设施、交通路网的建设，以及旧区改造，市政动迁等。经营底商要盈利，对于环境特别“敏感”，投资者必须对该底商未来的环境有深入的了解，以保证底商本身的价值提升。

三、投资社区商铺的技巧

1、明确投资目的

    购买商业用房的目的大致分为：一是用以出租或转手出售赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。或是作为资金保值并升值的手段。考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定；纯住宅投资回报低，而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。二是自营性质的经营商，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。投资时影明确投资目的，选择适合的产品。

2、把握投资时机

    开发商大都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。随着工程进度逐渐加快，开发商一般都会涨价。到这个时候再购买，付出的就更多。投资者需看准项目前景，及时出手，抢先一步往往能占尽先机。