一、项目概况

（一）项目位置：朝阳区广顺南大街和阜通东大街交界处

（二）项目规模：总建筑面积22万平方米，写字楼部分建筑面积大约为15万平方米

（三）项目特点：SOHO办公、体验商业为一体的综合型项目

二、优劣势综述

（一）优势：

1、该项目位于北京望京核心商区内，望京作为京北地区继中关村、亚运村之后一块供成片开发的土地，以其总体的规划和明确的区域定位，成为京城高科技住宅示范区、高品质生活区以及生态示范区的完美结合；

2、摩托罗拉、索尼爱立信、三星、西门子等知名电子企业、国内民营500强企业和世界500强企业相继落户望京；

3、住宅禁商，SOHO2.0办公市场潜在需求量增加。

（二）劣势：

1、周边高档写字楼等综合物业集中放量，加之存量市场的存在，导致该区域市场竞争比较激烈；

2、写字楼市场的培育需要一个过程，未来租金的增长会受到一些影响。

三、评分及理由

（一）地段

★★★★

理由：地处望京两大主道（广顺南大街和阜通东大街），紧邻京顺路和机场高速路，属于区域商业中心的核心地段，交通可通达性优良。

（二）硬件

★★★★★

理由：该项目设计风格独特，设备设施先进，餐饮的燃气、排烟、化油池等完善，休闲娱乐区所需的电力、空调、层高等为商户量身定做。开放式外街，商业空间任意分割，更充分地保证了商家对经营时间和空间的需求。

（三）环境

★★★

理由：虽然地处望京核心区域，但是周边仍有不少施工项目，成熟的市场局面还没有形成。随着周边高档物业的逐步完善，集聚效应将日益明显，未来地段优势将更为明显。

（四）交通

★★★

理由：靠近机场高速和京顺路，四面临路，公共交通发达，通达性好。

（五）价格

★★★

理由：目前项目写字楼均价18000元/平方米，处于该区域的市场领先价格，自开盘以来涨幅惊人，“life style center”的业态规划深受投资客的青睐。

（六）租金

★★★★

理由：目前望京甲级写字楼的租金在4-4.5元/天/平方米，本项目定价在4元/天/平方米，对比物业档次和硬件系统，此价格应该具有很强的市场竞争力。

（七）投资前景

★★★★

理由：根据市场规律与北京、望京总体规划，该区域已经成为北京的城中城以及北京的韩国城，升值空间巨大。

（八）投资回报

★★★★

理由：根据房投网（www.funtou.com）提供的投资价值分析软件，假设按照目前SOHO写字楼销售价格18000元/平方米，投资人(企业)购买120平米商铺，出租租金按照4.5元/天.平方米计算，在充分考虑物业增值、经营风险及税费等诸多因素后计算得出的投资20年的年投资回报率为9.29%。相比较于目前市场上5-8%的年投资回报率有一定的竞争力。

图1 投资人投资数据输入页面

（九）适合企业

新注册的中小企业，文化创意产业，周边大型企业的配套公司。

四、综合点评

（一)   住宅禁商使小型写字楼逐渐走俏市场，本项目的高档小户型写字楼由于兼顾了节约成本和保证企业档次两大优点，更加受到投资客和中小企业主的青睐和宠爱。

（二)   该项目目前租金定位相对保守，与区域良好的写字楼物业运营条件和未来发展潜力相比，该项目具有很高的投资价值。